ぼったくり家賃を下げる方法　固定費の見直し④

こんにちは、あっきーです。

「家賃が高い」「初期費用が安ければ」…と悩んでいませんか？

そんな人のために、賃貸の初期費用や家賃の仕組みについて解説します。

これを読めば、初期費用・家賃・退去費用に無駄なお金を支払わなくて済みますよ！

賃貸契約は、ぼったくられている！

昔から不動産業界は、わかりづらく、情報が公開されにくい特殊な業界です。

そのため知識の無い相手には、平気でぼったくろうとする業者や営業マンがたくさんいます。

彼らの利益は、売り上げ(皆さんの支払い)に応じたパーセントの歩合が基本なので、

当たり前のように、１万円～10万円も高くしようとしてきますので注意が必要です。

※もちろん中には、真面目で良心的な業者もいます。　→いい不動産業者の見分け方

初期費用を安くする方法

まず賃貸物件を安く借りる方法ですが、

そもそも、物件は広告(賃貸サイト)に名前が出ている仲介業者しか取り扱えないわけではありません。95％の物件は、どの仲介業者でも扱えます。

「この部屋はウチでしか扱ってないんですよ～」と営業マンが使うセールストークはまずウソです。

※一部の物件を除く。

また、仲介手数料の上限は原則家賃の0.5か月と法律で定められています。ですが、悪徳業者は手数料を曲げて解釈したり上乗せするケースが非常に多いのが現状です。

初期費用の値下げポイント

各項目の交渉ポイント

いずれも、契約前に必ず行うこと。

仲介手数料

原則家賃の0.5か月分と法律で定められている。

仲介手数料は大家さんからも貰っているので、無料にしてくれる業者も多い。悪徳業者は、手付金や0.5か月分以上の仲介手数料を請求してくる。

ですが客側の同意が必要なので、同意できなければ払う必要はありません。

家賃・共益費

もともと交渉が入る前提で、高めに設定されていることも。　

漠然と下げてほしいではなくて、周辺の相場を調べたうえで

「〇〇円下げてくれれば契約する」と具体的な交渉がオススメ。

保証会社加入料

最近は保証会社が必須なことが多いが、相場は家賃の50％。

それ以上なら、交渉の余地あり。家賃の100％は悪徳業者。

火災保険

仲介業者がすすめる火災保険は、マージンを取るためのぼったくり保険が多い。

断られる場合もあるが、自分の選んだ保険に加入したいと交渉してみよう。

害虫駆除・室内消毒

悪徳業者は何もしないで費用だけ取ることも。

市販のスプレーを巻いて終わり。という場合も多い。

内容を聞いて、必要ありません。とはっきり伝えればOK。

家賃の値下げ交渉

家賃の値下げ交渉は、基本的にむずかしい。

ですが、根拠があれば高い確率で成功します。

ただし、築浅物件やデザイナーズなどの人気物件は、難しいです。

「退去されるなら、家賃を下げてでも長く住んでもらいたい」と思われれば交渉は成功します。

大家さんからすれば、退去になれば部屋のリフォームや広告費、

空室になれば次の人が入居するまでは、家賃収入はゼロです。

次が決まったとしても、仲介業者へ支払う仲介手数料など多額の費用が掛かります。

冷静に見て、値下げの根拠をしっかりと伝え、感情的にならずに交渉しましょう。

退去費用の値下げ交渉

賃貸の退去費用でポイントになるのは、原状回復義務です。

必要のない負担を請求され、ぼったくられてしまいます。

値下げ交渉で、退去費用が10万20万下がります！　知識武装して臨みましょう！

退去費用を下げるポイント

①解約申請書は自分で用意する

管理会社の用意したものには、相手に有利な内容が記載されている場合があります。

例えば「退去にかかる費用は同意のうえ、支払うこと」など。

ネット上にあるフォーマットで自分で作成し、配達記録の残る方法で郵送しましょう。

②原状回復のガイドラインを読む。

国土交通省の【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】を必ず読んでおく。

また、読んでいることを管理会社に伝えておくだけでもぼったくりの予防になります。

③やり取りはすべて記録に残す。

退去に関するやり取りは、メールで行う。

部屋の明け渡し前には、部屋の状態を写真や動画で残しておく。

④退去には立ち会わない。

法律上は、部屋の明け渡しに立ち合いは不要です。

解約予告日までに退去申請をして、退去日までにカギが郵送すれば明け渡し完了です。

立ち合いして強引にサインを求められる可能性があるので、

断れなさそうであれば立ち会わない方がいいです。

⑤清算書にサインしない。

請求金額に納得できるまでは、サインや支払いはしない。

せかされても応じてはいけません。

番外：面倒なやつだと思わせる。

「現状回復のガイドライン通りにお願いします」や「立ち合いに第三者を同席させます」など

一筋縄ではいかないな。面倒くさいやつだな。と思わせるのは大事です。

一人暮らしの女性の退去時に、父親が来ただけでぼったくりがなかったケースもあります。

いい不動産業者の見分け方

とはいえ、中には真面目で良心的な業者もたくさんあります。

経験から、比較的良心的な不動産業者(仲介業者)の見分け方をお伝えします。

①免許番号が5以上の業者

免許書番号のカッコ内の数字が、その業者の営業年数を表します。

５であれば、20年以上営業しているという証になります。

１であればまだ一度も更新していない、新しい業者ということです。

1つの事業を長く行うというのは非常に難しいことなので、信頼の証でもあります。

②物件近くの地元の業者

その物件の最寄り駅の業者。いわゆる町の不動産屋さんです。

情報サイトに載っていない物件があったり、大家さんに直接かけあってくれたりします。

※ただし、外観は古く物件情報ベタベタで中が見えなったり、とにかく入りづらいです！

地元で長く営業している不動産屋さんにかなう業者はありません。

まとめ

固定費の中でも、節約が難しいイメージのある住居費ですが

知識があれば損をすることもなくなります。

この知識をもとに、次の退去費用や入居費用の無駄をなくすようにしましょう！

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